Інвесторам
Інвестиційна нерухомість на північному сході Флориди
Орендний будинок тут живе або помирає на цифрах, яких немає в оголошенні. Ця сторінка про них.
До нерухомості Омер працював в оптовому перепродажі (wholesaling), а це привчає дивитися на об’єкт очима інвестора: скільки він коштує, що йому потрібно, скільки він насправді вартий і де ховається ризик.
Нижче описано сторону витрат. На цій сторінці немає дохідності, прогнозів зростання цін і проєкцій, бо чесно їх можна побудувати лише за конкретною адресою.
Тут не обіцяється і не прогнозується жоден дохід. Рівень оренди, простої та ціна перепродажу залежать від об’єкта й від умов, які ніхто не контролює. Що можна встановити до купівлі, так це вартість володіння, і саме вона описана нижче.
Витрати, які змінюються в день купівлі
Податок на нерухомість, перерахований за вашою ціною
Флорида переоцінює нерухомість за повною ринковою вартістю в рік після продажу. Цифра продавця відображає його оцінну вартість і його пільги, які не переходять до вас. Податок в оголошенні майже завжди є цифрою продавця.
Без homestead і зі стелею 10% замість 3%
Пільга homestead і стеля Save Our Homes у 3% діють лише для постійного місця проживання. Об’єкт, у якому ви не живете, не отримує ні того, ні іншого: для нерухомості без homestead оцінна вартість може зростати до 10% на рік, і ця стеля теж обнуляється після продажу. Це найчастіша помилка в розрахунках під час інвестиційної купівлі тут.
Страхування без припущень для власника-мешканця
Страхування будинку та від урагану розраховується за віком і станом даху, типом конструкції, звітом про захист від вітру (wind-mitigation) і відстанню до відкритої води. Поліс для орендодавця є окремим продуктом. Отримайте реальну пропозицію за конкретною адресою в період інспекції.
Затоплення, для кожної ділянки
Окремо від страхування будинку й обов’язкове для кредитора в зонах високого ризику. Привабливі місця біля річки, Внутрішньоприбережного каналу, боліт і пляжів часто розташовані в такій зоні. Перевіряйте точну адресу у FEMA, а не район.
CDD і HOA не одне й те саме
Збір CDD погашає облігації, на які збудовано дороги, дренаж та інфраструктуру селища, і приходить у податковому рахунку; внески HOA виставляє асоціація. Нові селища округу Сент-Джонс зазвичай мають і те, й інше. В окрузі Rivers Edge у РіверТауні схема на 2027 фінансовий рік становить від $1 455,10 до $3 121,42, і всі типи ділянок подорожчали на 11% за рік. Такі зміни варто знати до будь-яких розрахунків.
Правила, які вирішують, чи можна взагалі здавати
Саме ця частина найчастіше перетворює привабливу купівлю на марну, і все це можна перевірити заздалегідь.
Асоціації часто обмежують оренду: мінімальний строк договору, ліміт будинків, що здаються, у селищі, період очікування після купівлі, перш ніж можна здавати, і схвалення орендарів. Це записано в зареєстрованих обмеженнях (covenants) і правилах асоціації, а не в оголошенні. Запросіть обидва документи й прочитайте розділ про оренду до кінця періоду інспекції.
Правила короткострокової оренди встановлює місто, а не округ, і вони різняться за муніципальними межами. На пляжах Джексонвілл-Біч, Нептун-Біч і Атлантик-Біч: три окремі міста зі своїми постановами, тож адреса за кілька вулиць може підпадати під зовсім інше правило. Уточнюйте в місті, до якого фактично належить ділянка.
Що перевіряється до пропозиції
Документи
Зареєстровані обмеження та розділ про оренду, правила асоціації, фінансова звітність і протоколи асоціації за останній рік та довідка-естопель під час закриття (закон Флориди обмежує, скільки асоціація може за неї взяти).
Ділянка
Зона затоплення FEMA, збір CDD і скільки років боргу за облігаціями на ній залишилося, розрахунок податку за вашою ціною купівлі та будь-які незавершені чи недозволені роботи.
Будівля
Вік даху й звіт про захист від вітру, бо вони впливають на страхування сильніше майже за все інше; потім звичайні результати інспекції.
Місто
Який муніципалітет керує адресою і що його правила кажуть про потрібний вам вид оренди.
Купівля з-за меж Флориди
Багато інвесторів тут ніколи не бачать об’єкт наживо. Це робочий варіант: відеообходи з чесним коментарем, а не нарізкою найкращих кадрів, електронні підписи та перевірка документів, описана вище, до того як ви візьмете на себе зобов’язання. Розмови ведуться українською, російською або англійською.
Надішліть адресу й отримайте вартість володіння
Податок за вашою ціною купівлі, страхові ризики, зона затоплення, CDD і HOA та що насправді дозволяють правила оренди асоціації, зібрано для конкретної ділянки.
Відгуки в Google · 5.0
Що кажуть люди після розмови з Омером
Справжні відгуки в Google від людей, яких Омер консультував щодо купівлі, продажу та оренди. Переклад з англійської; оригінали — за посиланням «Усі відгуки в Google».
«Омер не пошкодував часу й провів мене через увесь процес продажу будинку: як визначити правильну ціну, які покращення варто зробити перед продажем, як підготувати будинок до виходу на ринок і чого чекати від покупців та переговорів. Найбільше я оцінив, що не було абсолютно жодного тиску.»
«Він неймовірно допоміг: не шкодував часу, щоб відповісти на мої запитання, пояснити процес купівлі будинку й допомогти розібратися в різних районах і варіантах житла в Джексонвіллі та окрузі Сент-Джонс. Ще один великий плюс для мене — Омер говорить українською.»
«Омер Бекар допоміг мені з пошуком квартири в Джексонвіллі й значно спростив увесь процес. Допоміг порівняти різні варіанти оренди, розповів про райони й завжди швидко відповідав на мої запитання.»
Наступний крок